保利、华润、中海、招商拿地更谨慎了

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　　记者丨吴抒颖

　　编辑丨张敏 骆一帆

　　龙头房企不轻易拿地了。

　　随着房企陆续披露今年3月的销售简报，今年一季度房企的销售和投资走势已成定局。中指研究院统计显示，今年前3个月，TOP100企业拿地总额1465.2亿元，同比下降49.4%，降幅较上月收窄3.0个百分点。

　　在该机构的榜单上，拿地TOP1是越秀集团，这是因为越秀集团在今年2月以236亿元总价拿下广州马场地块；除此以外，保利、华润分列二、三位，权益拿地金额分别为121亿元和86亿元。

　　去年同期，拿地超过100亿元的房企有8家，今年则仅有越秀、保利两家，房企拿地规模有明显减少。这一方面是各地控增量优存量所带来的结果，另一方面也是房企对布局城市更加聚焦、拿地策略更为审慎的结果。

　　从今年房企对外透露的投资计划来看，未来房企追求的不再是规模的扩张，而是有质量的利润和稳定的现金流，这将在一定程度上体现为拿地规模缩小，但如果从利润表现来看，未来房企的利润率或许将有更值得期待的表现。审慎克制地拿地，是房企保持竞争力的基础。

　　审慎的龙头

　　在中指研究院的投资排行榜上，今年前3个月的TOP10中，全国性布局的房企有越秀集团、越秀地产、保利发展、华润置地、中国金茂、国贸地产与绿城中国。中海地产、招商蛇口这两家目前销售额排行前列的房企，并未出现在TOP10的行列。

　　其中，越秀集团是因为拿下了广州巨无霸马场地块冲上榜首，但从总体的投资趋势来看，保利发展的布局明显更广。

　　根据保利发展发布的数据，今年前3个月，其总共拿下6宗地块，分别是杭州两宗，上海、大连、石家庄和太原各一宗。从金额匡算，今年前3个月，保利发展拿地总额为121亿元，是唯二拿地总额超过百亿元的房企。

　　从布局的城市来看，保利发展拿地基本集中于一二线城市或省会城市，这也符合当前房企的投资思路。

　　保利发展回应上海、杭州拿地时表示，公司延续了在一二线核心城市的投资策略，尤其重仓长三角地区的上海与杭州，显示出对重点市场未来发展的信心。新项目的获取将有助于补充公司的优质土地储备，为后续开发销售提供资源支持。

　　保利发展是为数不多投资强度与去年同期保持一致的房企。去年同期，保利发展的权益拿地金额是121亿元。除了保利发展之外，其他龙头房企的投资规模则有明显降低。

　　其中，今年一季度华润置地的权益投资额是82亿元，排行第三，但去年同期的权益投资额为244亿元。除此以外，去年前3个月权益拿地额超过200亿元的绿城中国，今年同期投资额也降低至38亿元。

　　再以中海地产为例，今年前3个月，中海地产在中国内地仅入账两宗地块，分别位于厦门和保定，两宗地块权益投资额逾22亿元。去年同期，中海地产的权益投资额为273亿元。

　　招商蛇口的投资规模更是克制，今年第一季度，招商蛇口仅在杭州和郑州入账两宗地块，其中杭州地块权益比例为51%，权益地价为12.9亿元；郑州地块权益比例为40%，需支付地价为0.68亿元。而去年同期，招商蛇口拿地金额超过110亿元。

　　捍卫利润表

　　房企拿地规模下降，与市场环境有密切关系。

　　根据中指研究院统计，2026年第一季度，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，土地出让策略延续“缩量提质”导向，核心城市优质地块仍维持较高溢价水平。根据中指数据，今年第一季度（截至3月28日），300城住宅用地推出规划建面6472万平方米，同比下降23.8%；成交5893万平方米，同比下降25.9%；土地出让金2154亿元，同比下降45.7%；平均溢价率为5.0%，除广州、上海、杭州等地核心地块竞拍出高溢价外，多地土拍情绪保持平淡。

　　从当前已披露供地计划的城市来看，2026年住宅用地供应策略进一步聚焦“控增量、去库存、优供给”导向。

　　在控增量方面，各地普遍调减年度供地规模，其中北京商品住宅用地供应计划降至200~240公顷，较2025年减少40~60公顷，厦门则明确提出以近三年平均供应量及2025年实际销售量作为测算依据，通过缩量供应适配当前市场去化节奏。

　　在当前的市场基调下，房企拿地转向确定性更强的城市和地块，也是修复利润表最行之有效的方式。

　　中海地产董事会主席颜建国总结中海地产的2025年时曾表示，中海地产“卖了最多的楼，买了最多的地”。事实上，过去一年，中海地产的确把逆周期投资发挥到极致，但最终利润表现却十分平淡。

　　2025年，中海地产归母净利润为126.9亿元，同比减少18.8%；核心归母净利润为130.1亿元，同比下降17.2%，利润已经连续两年下滑。

　　对于2026年的投资计划，中海地产管理层表示，需要采取积极的态势进行投资，大概有三个方面：“一是聚焦核心城市的核心地段，深耕厚植一线和强二线城市，动态把握重点城市的结构性机会，精准投资；二是要充分发挥全业态、全产业链、资金充裕和城市更新经验丰富的综合竞争优势，低溢价、多渠道地获取优质的土地；三是，要坚守投资的刻度和投资的纪律，坚持以收定投，动态调整。”

　　招商蛇口此前也提到投资策略要“以销定投”，招商蛇口管理层表示，2026年将继续保持在重点区域和重点城市，保持以销定投、精挑细选的投资原则。坚持内需化发展，对投资标的物优中选优，每个项目要达到“六好”投资标准，确保资源有效投放。

　　一位全国性头部房企负责市场研究的人士对21世纪经济报道记者分析称，公司认为，今年的土地市场会比此前更加分化，点状的机会有，但是整体还没有走向回暖的周期。投资上，不仅会结合当地市场表现还会看能力拼图。“现在只有轻车熟路、供应链完善的城市，我们才会去笃定地拿地，否则再好的地块也会回避。如果放在之前，我们有些并非很熟悉城市的优质地块，也会选择冲一冲。”

　　随着投资转向，未来房企的利润规模或许会随之收缩，但利润率的水平将更加确定，房企利润表也将有望迎来修复。“土地市场的地价已经非常理性，房企的毛利率也相对确定，现在拿地的房企也基本保持较低的融资成本，如果能够保证去化水平，未来结算出来的利润也相对有质量，利润率有望率先修复。”一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者。